諸経費について
マイホームの売却にかかる費用の種類
①印紙税
印紙税とは、「経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金」のことであり、「売買契約」の際に必要になります。
印紙税の税額は、売買契約書に記載された売買価格により異なります。
例えば、売買価格 一千万円超五千万円以下であれば、印紙税は 2万円になります。
また、印紙税は契約書1 通につき課税されます。 実際の売買契約のとき、売主自ら印紙を買って持参するようなことはありません。
ほとんどの場合は、仲介する不動産会社が用意しておいてくれるため、売主は必要な印紙税 相当を現金と交換するという形をとります。 仮に売主が用意しなければならない場合は、郵便局で購入します。
②仲介手数料
仲介手数料売却を不動産会社に依頼して販売活動を行ってもらい、結果成約となった時に、仲介業務の報酬として払うものが仲介手数料です。
これは、一般的には「売買価格の3%+6万円」で算出します。
なお、これはあくまで簡易計算式であり、宅地建物取引業法では、事細かに規定されています。

宅地建物取引業法に定められた仲介手数料率
取引額 報酬額
200万円以下の部分 5%
200万円超400万円以下の場合 4%
400万円超の部分 3%

例えば、売買価格が4000万円のときは 200万円×5%+200万円×4%+3600万円×3% となり、仲介手数料の上限は126万円になります。

※この金額は4000万円×3%+6万円=126万円と等しくなる。
③司法書士費用
家を買うときにローンを組んでいる場合、抵当権等が設定されていると思います。
仮にローンを完済してあっても抹消登記をしない限りは登記簿に登記されていますのでこれを抹消する手続きを行います。
司法書士に依頼して費用は1万円程度~数万円程度になります。

※但し状況に応じて費用が変わってきます。

④譲渡所得税
物件売却を通じ、利益が発生した場合は「譲渡所得税」を支払う必要があります。
なお、利益が出たかどうかの判断は、次の費用から判断します。

譲渡所得税支払いの有無を決める要素
●譲渡費
住まいを売却した価格
●取得費
売却した不動産の購入価格など(建物部分は減価償却する)
●譲渡費用
住まいを売却するためにかかった費用(仲介手数料など)
●特別控除
マイホームを売却したとき、譲渡所得から3000万円まで控除ができる特例

この4つを基に、[譲渡額取得額譲-渡費用-特別控除]という計算をします。
そして算出されるのが、「課税譲渡所得金額」です。これがマイナスになれば、税金はかかりません。
反対に、 プラスになれば税金がかかってきます。

【譲渡所得から 3,000 万円控除ができる特例】
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から 3 年目の年の 12 月 31 日までに売ること。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から 3 年目の年の 12 月 31 日まで(注※)に売ること。

注※)東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があっ た日から7年を経過する日の属する年の 12 月 31 日まで。
(5) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から 1 年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から 3 年目の年の 12 月31 日までに売ること。
家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(6) 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

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