売却の価格決定と賢い依頼の仕方
家の売却に際し、売主と不動産会社が結ぶ契約が「媒介契約」です。
この契約は、売主が不動産会社に不動産の売却を依頼する契約のことです。


不動産会社は、この契約内容を書面にて依頼主(売主)に交付する義務があると共に、この契約内容に基づいて売却活動に取り掛かります。
「売却依頼先は1社に限る」という契約です。
この契約を結んでいる期間中は、他社に売却を依頼することはできません。
違反した場合は、違約金を請求されてしまいます。
なお、売主が自ら買い手を見つけて成約することはできますが、その時は通知をしなくてはいけないということと共に、仲介会社は売主に対して営業費用など(仲介手数料以下の額)を請求する権利が 発生します。
なおこの契約においては、不動産会社は売主に対して、売却活動の内容報告を2 週間に1回以上行わなければなりません。
専任媒介契約をさらに一歩進めた契約です。
「売却依頼先は1社のみ」という点では同じですが、この契約では売主が自分で買い手を見つけた時でも、売買契約を結んではいけません。
これを破った場合には、違約金を請求されてしまいます。
この契約では、1週間に1回以上の報告義務が規定されています。
「複数の仲介会社に売却を依頼することができる」という契約です。
さらに、依頼している仲介会社を明らかにする「明示型」とこれを明らかにしなくて良い「非明示型」に分かれています。
非明示型では、媒介契約を結ぶことによる制約はありませんが、明示型ですと、その社名を明確にしなければなりません。
ずばり、「信頼できる!と思えた会社と専任か専属専任契約を締結する」のが良いでしょう。
これには理由があります。まず、一般より専任 や専属専任を選ぶ理由から説明します。
「専任」や「専属専任」は1社に対する売却依頼であり、「一般」は複数の会社に対する売却依頼です。
いくら不動産会社がお金をかけて販促活 動を行ったとしても、他社に横取りされてしまう可能性があります。
そして、そうされても文句はいえません。したがって、どうしても営業活動がやりづらくなってしまうものです。
一方、専任や専属専任は、不動産会社にとって他社に成約されないという安心感があり、積極的な営業活動が期待できます。
さらに、現在は「レインズ」というしくみがあります。これによって、ネットワークを通じて物件情報を広げることができるようになりました。
したがって、一般媒介契約によって多くの会社の売却を依頼する必要性は少なくなったのです。
不動産会社の売却活動がはじまると、見込み客が内覧に来るようになります。
ここで、売主には重要な役割が発生します。
それは「好印象を与える物件を準備する」ということと、「内覧 当日、見込み客が物件を買いたくなるような気遣いをする」ということです。
売主は好印象を与える物件を準備するために、一体何をすれば良いのでしょうか。
それは「掃除と整理整頓」です。見込み客は、自分が住むことになるかもしれない物件に、夢と期待を膨 らませてやってきます。
ここで、「玄関にちらかっている靴」や「洗っていない食器がおいてある台所」「ほこりのつもった本棚」などを見せてしまっては、見込み客の購買テンションは下がってしまいます。
現在住んでいる状態で家を売却する場合、見込み客は、内覧に突然やってくる訳では決してありません。必ず事前に不動産会社からアポイントの連絡があります。
このような連絡がきたら、「見込み客の心をつかむチャンス」と捉え、念入りに掃除と整理整頓を行いましょう。なお、その際は次の箇所を特に念入りに。なぜならば、見込み客が注目するポイントだからです。

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