契約、そしてその後
内覧を経て購入意思が固まった買主は、まず「購入申し込書」を売主に提出します。
これは、買主の買取希望条件を提示したものです。


なお、ここに記載されている内容は、あくまで買主の一方的な希望になります。
契約時に買主さんが売主さんに支払う手付金の支払予定額です。
一般的には売買代金の 20%以内とされていますが、この手付金額が極端に低い金額の場合は注意が必要です。
例えば、売 買代金の5%を下回る場合は、手付金を上げてもらうよう買主に交渉をした方が良いでしょう。
なぜならば、売買契約の中には「手付け解除」というのがあるからです。
これは契約からある一定の時期までであれば買主は手付金を放棄することで、理由を問わず契約を一方的に解除することができるというものです(売主側は、受領した手付金と同額の上乗せをして相手方に返す必要がある)。
したがって、安い手付金で契約した場合、簡単に契約を解除されてしまう可能性があるのです。
買主の購入希望額が、売却価格と同じ場合。
もちろんこのケースには何の問題もありません。
しかし、売却価格より安い金額が記載されているケースもあります。
これはつまり、買主が値 引きを要求しているということであり、交渉がはじまります。
この交渉に関しても、家の売却 のパートナーである不動産会社との綿密な相談と方向性の確認が必要になります。
このような 交渉を円滑に行うためにも、やはりお客様のことを本当に考え、親身になってくれる不動産会 社を選択する必要があるのです。
買主が住宅ローンの利用する場合は、不動産会社に「審査に通る見込みがあるか」を聞いておくようにしましょう。
不動産会社であれば、買主や買主側の不動産会社と接触し、年収など からある程度の見当をつけることができます。
審査に通る見込みのなさそうな買主とのやりとりは、すべて徒労に終わってしまうことも多くあります。
なぜならば、ローンが通らなければ、契約は無条件で白紙になってしまうからです。
たとえば、日曜日に内覧して次の週の火曜日には契約締結というように契約締結時期は早ければ早いほど良いでしょう。
購入申込書は、あくまで交渉権を発生させるにすぎないものであることを認識し、売買契約までの間に買主の気持ちが変わらないようできるだけ早く契約をするようにします。
一番望ましいのは、すでに売主が引越しをしている、またはすぐに引渡しすることができる状態です。
しかし、転勤する時期が決まっていたり、いまだ買換えで次の住まいが見つからないという場合などは、そうもいきません。
そのために、引越し可能な時期を「3か月後」などと設定し交渉をします。
なお、設定した時期が短めで、もしも期日に引渡すことができなければ買主に対して損害賠償を負うことになってしまいます。
購入申し込み書に対する回答は、口頭で不動産会社を通じて買主に伝えます。
そしてこの内容について売主と買主が合意をすれば、次は売買契約ということになります。
売買契約書は、購入申込書において同意した内容と、買主と売主の希望を調整しながら不動産会社が作成します。
契約前には必ずこれに目を通しておきましょう。
不動産会社に依頼をすれば、FAXやメールなどで文面を送ってもらえます。
そして不明な点や疑問などは、必ず不動産会社まで確認をするようにしましょう。


売却物件の表示に誤りがないかを確認します。一般的には、登記事項証明書に基づいて契約書に表示されます。
売買代金や手付金等の金額と買主の支払日をしっかりと確認します。
また、手付金について金額は適当かなどを確認します。
土地の面積は、登記簿に表示された面積と実際の面積が違うケースがあり得ます。
実測の結果、登記記録(登記簿)の面積と実測した面積が違う場合は、その面積の差に応じて、売買代金を精算します(実測をするのみであえて精算しないこともあります)。
所有権の移転と引き渡しの時期を確認します。
(時期が確定していない場合もあります)なお、所有権移転と引き渡しは代金の支払いと引き換えに行われます。
室内の照明やエアコンなどの設備、敷地内の庭木などの引き継ぎについてを明確にします。
付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは多く発生しています。
契約前に、何を引き継いで、何を撤去するのか」を買主との間で十分に確認する必要があります。
売却物件を完全な所有権で引き渡せるかを確認します。
例えば、抵当権や賃借権など、所有権の完全な行使を阻害するような権利は、売主の責任によって除かれた状態で引き渡されます。
売買契約締結後に、天災など、売主にも買主にも責任のない理由によって、売却物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。
買主が住宅ローンを利用して住宅を購入する場合は、売買契約にローン特約を付けることが一般的です。
これにより、買主は、住宅ローンの承認が得られない場合に、売買契約を無条件で解除することができます。
ここでは、売主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間で責任を負うのかなどが取り決められます。
売買契約内容について、売主買主共に納得をすれば、いよいよ売買契約の締結です。
売主と買主が顔を合わせ、売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をします。
その上で、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。手付金等は、現金や指定口座への振り込みのほか、預金小切手で受け取る場合もあります。



この流れの中で、「契約内容の確認」については、注意が必要です。
前日までに目を通していた売買契約書の内容ですが、この時になってふと疑問点 が浮かんでくる場合があります。
疑問点については、必ずメモをとり、不動産会社や買主に確認をします。
この点を全て解決した上ではじめて、契約書に記名押印をするようにします。
自分では小さな疑問であると思っていても、意外と大きな影響をもたらす問題であるということもあります。
小さな疑問も残さないようにしましょう。
売買契約を締結した後、売主には、所有権移転や物件の引渡しなどの義務が生じます。
これらの義務を期日までに果たすことができなければ、債務不履行で違約金の支払いを求められることもありますので、注意が必要です。
なお、これらに着手するのは買主のローン審査が通ってからにします。不動産会社との連携を密にし、準備を進めていきましょう。
できるだけ早く取り掛かるべきなのが、所有権移転登記の準備です。不動産会社や司法書士に必要書類をしっかり確認して進めます。
この準備を怠ると、契約書において取り決めた期日に所有権移転登記をすることができませんので、十分に注意が必要です。
また、登記簿に記載された内容と事実が異なっている場合(登記記録の住所と現住所が違うなど)や、権利証を紛失してしまった場合などには、所有者証明の手続きをすることが必要になってきます。
できるだけ早く取り掛かるべきなのが、所有権移転登記の準備です。不動産会社や司法書士に必要書類をしっかり確認して進めます。
この準備を怠ると、契約書において取り決めた期日に所有権移転登記をすることができませんので、十分に注意が必要です。
また、登記簿に記載された内容と事実が異なっている場合(登記記録の住所と現住所が違うなど)や、権利証を紛失してしまった場合などには、所有者証明の手続きをすることが必要になってきます。
売物件に抵当権が設定されている場合は、ローンを借りている金融機関に対し残債額の確認を行い、全額返済と抵当権抹消のための準備を進める必要があります。
ここでは、抵当権抹消のために必要な時間と、物件引渡しのスケジュールをしっかりと調整することが大切です。不動産会社や金融機関との連携を密にして進めていきましょう。
原則として、引渡しまでに売主と買主、そして不動産会社の立会の元、現地の確認を行います。
隣地との境界や付帯設備の引き継ぎ、物件の修復などが契約条件になっている場合はその確認など、契約で約束した事項について、引渡し後にトラブルが発生しないよう十分に確認します。
引越しは、原則として物件の引渡しまでに済ませておきます。
そして同時に、付帯設備の引渡し条件を確認した上で、買主に物件を不備なく引き渡せるよう準備もします。
ガス・水道・ 電気等の公共料金の精算についても、不動産会社に確認しながら準備を行います。
その他、引渡に必要な準備を不動産会社に確認の上行います。
これには、公租公課(固定資産税や都市計画税)の精算や買主へ引渡す書類やカギなどの等の準備があります。

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