不動産売却に関するよくあるご質問 売主のご事情に関するご質問
売却したい不動産からかなり離れたところに住んでいるんだけど…。

売却される不動産が弊社の営業エリア内であれば、ご所有者様が離れてお住まいでも大丈夫です。
「使用する予定のない不動産を相続したので売却したい」など、様々なご相談をいただいております。
ご依頼主様が転勤などで海外に住まわれていてもご相談いただけます。

住みながら売ることはできますか?

もちろん可能です。
中古の不動産を売却する場合には、多くのお客様がお住まいになりながら売却をされます。

賃貸中でも売却は可能なの?

売却は可能です。
どのような条件で貸されているかをお伝えください。
賃貸中の不動産は基本的には収益不動産の取扱として売却活動を行います。

買換えの際、売却と購入はどちらを先にした方がいいの?

売却資金で新しい住まいを購入される方は、売却を先行させるのが良いでしょう。
持ち家に住宅ローンが残っている場合、完済しなければ新たに購入先の住宅ローンを組むことができません。 そのため、一般的には売却を先に行うことになります。
ローンがない場合や、既に完済している場合、そして自己資金にゆとりがある方などは、購入を先行させることができます。

売却する不動産について
雨漏りしていても大丈夫?

そのままで売却できます。
雨漏りやシロアリの被害があることなど、お客様がご存知である不具合については全て事前に弊社の担当者にお伝え下さい。
それを踏まえた上で査定を行い、そのような状況を前提にして売却活動を始めます。 買主様にも予め不具合があることを知っていただいた上で購入していただきます。
また、弊社が買取をする場合についても同様です。
不具合があることを条件にそのままの状態で買取いたしますのでご安心ください。

不要な家具は全部処分しなければ売却できないの?

不動産売却をする場合、空家の状態で引き渡すことが原則です。
つまり、不要な家具等については基本的に売主様の負担と責任で処分してください。
処分方法としては、リサイクルショップに売却する、引越し時に引越し業者に引き取ってもらうなどの方法があります。
しかし、弊社で買取をさせていただく場合は、こうした不用品の処分は弊社で手配いたします(内容により有償となる場合もございます)。

住み替え先に備品がついているので照明器具などは残していってもいい?

残したままでの売却は可能です。
何を置いていくのかを査定の際に担当者にお伝え下さい。 それらの備品がついていることを条件に追加し販売活動を行います。
よくあるケースではエアコンを置いていかれる方が多くいらっしゃいます。
但し、置いていかれる備品についてはその作動状況・故障があるか無いかなども、できる限り担当者に詳しくお伝え下さい。

リフォームしたほうが売りやすいの?

通常リフォームは必要ありません。
リフォームは見栄えが良くなり、見学者の印象も良くなりますが、リフォームするとその費用が加算され販売価格が高くなる場合があります。
実際には自分の思い通りにリフォームしたいというご要望をお持ちの購入者が多く、購入者が入居前にリフォームをする場合が多いです。
しかし、建物の状況によっては、一部でもリフォームすることで印象が良くなり、早期の売却につながる場合もあります。
ご相談いただいた不動産の種類や地域性によって変わってきますので、詳しくは担当者にお尋ねください。

エアコンに不具合があるんだけど、事前に修理していた方がいいの?

お住まいを引渡す際、エアコンを置いていかれる場合は、ご契約の時に「付帯設備一覧表」でエアコン等の設備の状況を買主様に確認していただくよう、担当者が手配いたします。
その際に、売主様の負担で修理するか撤去するかを決めます。

建物は古いのですが、中古一戸建てとして売りたい!

お客様のご要望により、中古戸建てとして、土地としても販売することは可能です。しかし、広告をする際にはどちらで販売するか選択しなければなりません。
土地と戸建てと同時にそれぞれでの広告はできませんが、始めは中古戸建てで販売し、また改めて土地で販売することはできます。
中古戸建てと土地、どちらで販売したほうが良いのかは地域の需要によっても違います。その地域に精通した担当者がよりよい選択をご提案いたします。

隣地との境界が見当たらない場合や、敷地の面積等が明確でない場合はどうすればいいの?

不動産の売買契約をするためには、境界の確認は必須です。
境界票が地中に埋まっていないかどうか確認し、境界がないようであれば、土地家屋調査士に依頼し境界票を設置しなければなりません。
境界票の設置にあたっては、隣地の所有者の立会いが必要となり、時間もかかるのでお早めの対応をおすすめいたします。
また、敷地の面積等が不明な場合も、測量をし、敷地面積を明確にします。こうした測量の手配等も弊社におまかせください。

権利証を紛失してしまった!

権利証とは「登記済証」のことです。
登記原因書とは、登記の原因となる事実を証する書面のことで、売買による所有権移転登記などの記録がここに記載されています。
権利証がない場合、権利証の代わりとして、司法書士に依頼して保証書を作成しなければなりません。 作製に時間がかかりますので、紛失された方は早期に依頼しましょう。

「坪」の広さは?

坪の具体的な広さは、「○○平米×0.3025=△坪」と計算します。
また、2畳(帖)≒約1坪≒3.3平米としても計算されます。

費用や資金についてのご質問
売却にかかる税金や諸経費はどれくらい必要なの?

不動産を仲介で売却する場合は、仲介手数料を始め売買契約時に必要な印紙代や、決済時の司法書士手数料などの手数料が必要となります。
このような費用はお客様の状況、不動産の価格によっても異なります。

なるべく早く資金化したいなぁ。

弊社による「買取」をご利用いただけます。
通常の仲介と違い、販売期間がなく、仲介手数料も不要です。 築年数が古いお住まいなどでもリフォームの必要なく、現状のままで買取らせていただきます。

ローン返済中でも売却は可能なの?

売却は可能です。
抵当権が付いている不動産は、購入者に引渡す際にローンを完済して、抵当権を抹消いたします。 抵当権が抹消できるかどうかはローンの残債額やその不動産の売却できる価格、お手持ちの資金によります。
不動産の売却価格と手持ち資金を足しても、ローンの残債額が上回る場合には、抵当権を抹消するためのローンを利用するという方法もございます。
弊社ではこうしたご希望にお応えできるよう、提携ローンをご用意しております。
どんな方法があるのか、お客様のご事情にあわせた最善の方法を担当者がご提案いたします。

売却代金はいつもらえるの?

一般的に、売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われます。
具体的には契約時に売買価格の5~10%、引渡し時に残りの金額が支払われます。

自宅を売却した資金で、買換え先を購入したいのですが、そのスケジュールは?

ご自宅の資金を受け取るには、買換え先に引越しをする必要があります。
このような場合では、一時的に必要資金を用意する「買換えつなぎ融資」の利用も可能です。
他には、買主様のご了解が得られれば、お引渡し後・残金受領後にも数日間、今の家に住まわせていただき、残代金を購入先に支払ってから引越しを行うことができる場合もあります。
このようなスケジュール調整をスムーズに行う為には、同じ不動産会社に自宅の売却と新居の購入をご依頼されることをお勧めします。是非ソロンにおまかせください!

販売するにあたって
実際に売却をお願いした場合、どのような販売・広告活動をしてくれるの?

弊社ホームページにて物件情報をご紹介するほか、新聞折込チラシや手まきチラシなどで物件情報を広告します。
ホームページでは写真なども掲載し、より具体的に詳しくご覧いただけるようにご紹介いたします。
そのほか、建物内部を実際にご覧になっていただけるようにオープンハウスを開催することもあります。

買換え先の入居が遅れ、先に自宅が売れてしまったらどうなるの?

買主様に引渡し日を調整していただき、ご入居をお待ちいただくか、仮住まいをしていただくケースなどがあります。
お客様と買主様のご事情を調整させていただき、最適なプランをご提案いたします。

売却していることを近所に知られたくない…チラシなどを使わずに売却することは可能なの?

広告をしないで売却することはできます。
地元に密着した弊社が購入希望者の中から条件の合う方にご紹介したり、弊社ホームページに登録してご紹介することが可能です。
ただし、限られた販売活動となりますので、通常の販売よりもご契約に至るまでに時間を要する。可能性もございます。
近隣に知られたくない方などは、買取をご利用される場合があります。
お客様のご事情にあったプランをご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

実際に売却を始めるときは、査定価格で売り出しをしないといけないの?

必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、 周辺の相場や長年のノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出すと、売れるまでに長い期間を必要とします。
その結果、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもありますので、 売り出し金額は担当者とよくご相談の上、決めることを勧めします。

販売後、「価格交渉」があると聞いていますが、どんな内容なの?

売買契約の前には、購入希望者から購入の意志を示す「購入申込書」を受領します。
その書面には、購入希望者からの「購入希望価格」を含め、引渡し時期などの諸条件が記載されてている場合があります。
「購入希望価格」と販売価格とに大きな価格差がある場合は、購入希望者の要望を不動産会社を通じて確認し、その後、売主様の要望も不動産会社に伝え、いわゆる「価格交渉」と言われる契約価格の調整を慎重に行います。
後々のトラブルを回避するために、購入希望者と売主様が直接交渉をすることはありません。すべての交渉、確認事項は不動産会社を通して進めます。
価格交渉は必ずあるわけではありませんが、市況の相場からかけ離れた販売価格の場合は、交渉が入るケースが多いです。
売主様の希望にあわない価格の場合は、購入の申込みを断ることもできます。一般的には、数回お互いの希望価格のすり合わせをして売買価格を決めていきます。

媒介契約中に、売却を止めると何か費用がかかるの?

媒介契約は3種類あり、共に契約期間は最長3ヵ月となっております。 その期間中であれば販売を中止することは可能ですので、ご希望があればお申し付けください。
また、その期間中に販売活動をしたチラシなどの費用のご負担も一切必要ありません。

調査や査定について
調査に来られるときに準備しておくものは?

調査の際に絶対必要というわけではありませんが、今後販売を依頼するといった場合は、売買契約時や、決済時には必ず必要となるので事前にご用意しておくと良いでしょう。
■マンション・土地・戸建てともに必要な書類■
・登記済権利証 または登記識別情報
・固定資産税の納税通知書、または評価証明書
■住宅ローンを利用中の場合に必要な書類■
・ローン残高証明書、またはローン返済予定表
■土地・戸建ての場合に必要な書類■
土地測量図面
■戸建ての場合に必要な書類■
建築確認済証および検査済証
■土地・戸建ての場合に必要な書類■
・マンション管理規約または使用細則
 パンフレットや広告資料、購入時の販売資料があればご準備ください。

調査のときにどんな話をすればいい?

対象不動産について詳しいのは売主様です。
そのため、売主様が知っているその不動産のオススメポイントを整理して不動産会社にアピールできるようにしておきましょう。
学校やスーパー、病院などの施設や、電車・バスなどの交通のこと、なども、普段利用していなくても答えられるようにしておくとよいでしょう。

査定は具体的にどんなことをするの?

ソロンでは、「スピード査定」を行っています。1分程度の入力でおおよその売却価格をお知らせします。
(スピード査定はこちら ▶)
その他査定の依頼方法は「簡易査定」「訪問査定」の2種類です。
査定の際には、売主様から直接お話をうかがうことはもちろん、現地や周辺環境の調査、権利関係や建築法規の調査、周辺の売出し事例、 成約事例などを調査し、価格査定を行います。
一戸建てやマンション、土地など、物件の種別によって調べる項目は異なります。
「簡易査定」
現地で外観を確認し、市役所・法務局等で物件調査を行い、近隣での成約事例や現在の売り出し中物件の販売状況などを考慮して、簡易査定書を作成し、簡易査定価格をご報告いたします。
「訪問査定」
現地を確認し、建物を内覧させていただき、市役所・法務局等にて物件調査を行います。
お部屋やお庭の状態、風通しや日当り、騒音等も実際のお部屋で確認します。
近隣の取引事例を基に取引事例比較法を用い、価格査定書を作成いたします。
また、売出し中の物件等から現在の市場動向も考慮し、精度の高い査定価格を算出いたします。
売出し価格および、販売プランもあわせてご提案させていただきます。

査定にはどのくらい時間がかかるの?

簡易査定では、一般的に30分から1時間程度の調査で査定価格を算出できます。
訪問査定は、現地確認のためお部屋を拝見させていただきます。建物の規模にもよりますが、30分から1時間程度です。
その他に役所、法務局での調査を行いますので、査定書をお出しするまでには数日いただきます。

査定価格はどのように算出するの?

近隣の公示価格や取引事例、路線価などをもとに、その物件の形状、方位、眺望、周辺環境などの特徴から多面的に判断します。
また、都市計画法上の制限、前面の道路との接道状況や市場性も加え、最も適正と思われる金額を算出します。
「査定価格」は概ね3か月以内に販売できる価格の目安として算出します。

査定を依頼したら、売らないといけないの?

売却を依頼するかどうかは、お客様ご自身で判断していただきます。
査定結果を参考にしていただくだけでもかまいません。

調査の際はどんなところを見るの?種別による調査項目はどんなものがあるの?

建物の種類によって確認する内容は変わってきます。
それぞれのチェック項目をご説明いたします。
< 物件種別による調査項目 >
■■■マンションのチェック項目■■■
・ 建物全体の印象や修繕の実施状況
・ エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの共用スペースの状況
・ 隣接建物の状況や近隣の空き地の確認、建築予定の確認
・ 臭気、騒音、周辺の嫌悪施設等の確認
・ ゴミ置き場、収集日の確認
・ リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況
・ リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等の確認
・ 各部屋の広さ、収納量
・ 日当り、風通しや窓位置の確認
・ 眺望の確認
・ 浴室やキッチンの大きさ、設備の状況
・ 手すりや段差など、バリアフリーかどうか
・ 床暖房やエアコンなどの設備の状況
・ セキュリティの状況
・ 駐車場の空き状況
・ 管理規約の確認
・ 管理会社、管理員、管理状況の確認
・ 管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
・ 長期修繕計画の内容
■■■戸建てのチェック項目■■■
・ 建物の印象・部屋の印象、汚れの確認
・ 各部屋の状況、収納量の確認
・ 建て付け、基礎や外壁のひび、雨漏りなど構造の確認
・ 日当りの確認、風通しの確認
・ リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
・ ゴミ置き場の確認
・ 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
・ 接道状況、道路種類の確認
・ 交通量の確認
・ 臭気、騒音、周辺の嫌悪施設等の確認
・ 駐車場の有無
・ 境界や越境等の確認
・ 埋設物の確認(隣地の上下水道管が埋設されているケースも)
※その他には関係庁舎にいき必要な事項を調べていきます。
●役所調査●
用途地域の確認、建築、法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員、
電気・上下水道・ガス等の設備の状況などを確認します。
●法務局調査●
登記簿謄本をもとに、主に所有者、地目、地積、持分、抵当権、近隣所有者などの確認を行います。
また、公図や地積測量図などを用いて、隣地との境界、道路との境界等の確認をします。
●市場調査●
売出し物件の調査
類似する売出し中の物件を調査し、売出し価格の参考にします。
例えば、購入希望者が比較する条件の近い売出し物件の状況把握やその物件の売出し期間など、
さまざまな情報を考慮した上で、最適な売出し価格をご提案いたします。
●成約価格の事例●
実際に成約に至った価格を調査し、成約見込み価格を算出します。

販売開始後の準備について
見学者が来られる前に必要な準備は?

見学に来られる方は、実際に室内等の状態をご覧になりたい方です。 住んでいる方にはわからない細かいところまでチェックされます。
リフォームという大がかりなことでなくとも、室内の清掃だけで見学者への印象が大きく変わりますので、 整理整頓に努めていただくことが、良い第一印象を与えられるかどうかの重要な作業となります。
特に、マンションなど間取りに特徴のない不動産ほど、室内の状況によって見学者の販売意欲を左右することがあります。
具体的に下記項目に気をつけましょう。
<室内編・整理・清掃のポイント>
●玄関の清掃・・・余計なものは整理し、必ず清掃し埃や汚れを取り除くこと。
●エアコン掃除・・・埃がたまっていると印象が悪くなります。
          また、エアコンを使用しているときに嫌な臭いがないも確認しましょう。
●電球の交換・・・室内が明るいとより印象が良くなります。しかし全部交換すると費用もかかるので、
         見学者の滞在時間が長いリビングなどだけでも交換しておくと良いでしょう。
●照明の掃除・・・電球の交換をできない照明は、照明や反射板などを拭き掃除をするだけでも明るくなります。
●片付け・・・余計なものが部屋にあると狭くごちゃごちゃした印象になります。整理整頓を心掛けましょう。
●押入れ・クローゼットの中の整理・・・見学者は必ず収納部分を開けて広さなどを確認するので、忘れずに片づけておきましょう。
●障子や襖の補修・・・破けていると印象が悪いので必ず補修をしておきましょう。
●カーテン洗濯・・・室内の臭いや明るさに影響しますので、レースカーテンも洗濯することをお勧めします。
●床掃除・・・べたつきを除去し、床の傷はわかりにくいように補修をしておきましょう。
●キッチン、トイレ、お風呂などの水まわりの掃除・・・くすみ、髪の毛、臭いなどがないかを確認し、清潔な印象をもっていただけるように清掃しましょう。
                          レンジや換気扇の汚れもないようにしましょう。
<室外編・整理・清掃のポイント>
■■■マンションの場合■■■
●ポーチや玄関ドア・・・印象を左右するので掃除をしておきましょう。
●バルコニーや庭・・・・泥よごれの除去、不要物などを片付けきれいにしておきましょう。
●集合ポスト・・・自分のポストの不要物の処理し、周辺のゴミなどはこまめに捨てておきましょう。
●エントランスや廊下・・・ゴミがないかなど事前に確認をしておきましょう。
●共用廊下・・・自転車などを置いたりして、私物化している方は注意を。余計なものは置かないようにしましょう。
■■■戸建て・土地の場合■■■
●門扉まわりの掃除・・・埃、サビなどないように手入れをしておきましょう。
●雨どいなど・・・壊れていたら補修しておきましょう。
●庭の雑草の手入れ・・・できれば除草することをお勧めします。
●外壁の掃除・・・くもの巣などないように、水洗いなどをしてきれいにしておきましょう。
●駐車場の整理・・・余計なものがあれば片づけましょう。散らかっていると狭い印象をもたれます。

ペットを飼っているのですが、見学者が来る前に気を付けることは?

住んでいる人は気づきにくいかもしれませんが、ペットを飼っていたり、喫煙をしている部屋は匂いが残っているものです。
消臭剤を使ったり、ペットの毛などがあれば掃除もしておきましょう。
見学者が来るときには、ペットはゲージに入れるか、できれば室内にいないようにしておいたほうが良いでしょう。

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